Учебная работа № 45750. Оценка офисной недвижимости

Выдержка из подобной работы

Однако,
если платежеспособного спроса не прибавилось, то интерес к просмотру объектов
и звонков заметно повысился,Правда, пока бизнесмены лишь присматриваются к
большинству объектов коммерческой недвижимости.

Расстановка
сил на рынке «до кризиса» и «во время» кардинально изменилась: от рынка
арендодателя он перешел к рынку арендатора,От рынка продавца к рынку
покупателя,Несмотря на некоторое оживление, «правят бал» все еще арендаторы и
покупатели, диктуют свои условия по сделкам.

Спрос
на офисную недвижимость во всех сегментах находится на низком уровне,Например,
основная масса потенциальных арендаторов офисной
недвижимости интересуется помещения площадью до 80-100
кв.м,Наиболее востребованными районами на рынке офисной недвижимости
по-прежнему является исторический центр города и проспект Октября – районы с
наибольшей деловой активностью.

Все
это приводит к тому, что показов объектов и их рекламы очень много, но до
реальных сделок доходит далеко не всегда,Причем, торг тут уместен практически
всегда,Ситуацию также обостряет наставший типичный летний период снижения
активности рынка.

В
итоге, результат следующий: на продажу и аренду выставлено много объектов, идет
активная реклама,Что же касается предпочтений самых собственников, то они пока
пытаются «нащупать» не просто цену рынка, но цену, по которой им было бы
выгодно продать, и так называемую «цену отсечения», т.е,при которой продажа
становится невыгодна.

Сегментом,
где реальные сделки происходят активнее, являются торговые помещения на
«красных линиях», средней площади, как в собственность, так и в аренду.
Наступает лето – благоприятный период для торговли, поэтому аналитика рынка
показывает даже желаемое собственниками небольшое повышение ставок и цен.
Другое дело, что и тут торг частенько уместен.

Оживление
на рынке коммерческой недвижимости подтверждают также итоги последних торгов:
#»#»>#»#_ftn4″
name=»_ftnref4″ title=»»>[4]

2
Классификация и суть поправок

Подход к
оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении
оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или
включены в реестр на продажу,Рыночная стоимость недвижимости определяется
ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности
объект.

Рыночный
подход наиболее действителен для объектов недвижимости, по которым имеется
достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи,Если такая
недвижимость на рынке продаж отсутствует, рыночный подход не приемлем,Любое
отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на
дату оценки учитывается при анализе, поэтому при применении рыночного подхода
должна использоваться достоверная и полная информация о сделках купли-продажи.
Как правило, для доходных объектов данный метод задает лишь диапазон вероятной
стоимости, потому что экономические характеристики объектов, определяющие
стоимость, являются в современных условиях коммерческой тайной.[5]

В процессе
анализа аналогов мы взяли за основу для расчётов аналоги, по которым у нас есть
информация в базе данных.

Применение
метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих
действий:

·  
Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации
о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравниваемой полезности.

//< ![ ·   Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых. Приведение ряда показателей продажных цен сравнимых объектов к одному или диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта. При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. В оценочной практике принято выделять шесть основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, состояние рынка, местоположение, физические характеристики. После получения итоговых значений скорректированных цен продаж сравниваемых объектов проведём корректировку полученных значений по весовым коэффициентам. При определении стоимости недвижимости методом сравнения продаж используется следующая последовательность внесения корректировок: 1